[부동산 추천_2편] 6억 이하 아파트 보금자리론 가능 부동산

 

※ 왜 6억 이하인가?

한국주택금융공사 보금자리론의 신청기준이 매매가 6억 이하이기 때문입니다. 쉽게 말해 계약서상 6억 이하로 매수한 아파트는 기본적으로 보금자리론 신청이 가능합니다

(참고로 신청일기준 KB시세도 6억 이하여야 하는데, 요즘같은 불장에서 큰 의미는 없습니다).

※ 왜 보금자리론인가?

30년 고정금리 체증식 분할상환으로 3억을 땡길 수 있는 우리나라 주택담보대출의 끝판왕이기 때문입니다. 3억을 풀로 땡길 경우 시중은행 주택담보대출과 비교하여 이자만 3~4천만원 이상 절약할 수 있습니다. 물론, 조정지역인 서울의 경우 집값의 60%만 대출이 나오기 때문에(LTV 60%) 나머지 40%는 현금으로 마련하셔야 합니다.

4억 아파트를 구매할 경우 : 2.4억까지 대출가능(ltv 60%)
5억 아파트를 구매할 경우 : 3억까지 대출가능(ltv 60%)
6억 아파트를 구매할 경우 : 3억까지 대출가능(보금자리론 대출한도 3억)
조정지역이 아닌 지역에서 아파트를 구매할 경우 : 아파트 매매가의 70%까지 대출가능(ltv 70%)
DTI(총부채상환비율 : 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율. 연소득 1억에 갚아야할 원금과 이자가 연 3천만원일 경우 DTI 30%)에 따라 대출한도 제한 가능

보금자리론은 개인기준 소득 7000 이하, 신혼부부기준 소득 8500 이하 무주택자라면 누구나 신청이 가능합니다. 따라서 서울 아파트 매매시장에서 6억이 갖는 의미가 매우 크다고 할 수 있으며, 중저가아파트와 중가 아파트의 기준이 되는 금액이 바로 6억입니다.

 

※ 추천 아파트 선정기준

주소지가 서울이고, 6억 이하이며, 실거주와 투자(몸테크)를 최대한 만족하는 지역으로 선정했습니다. 
구체적인 선정 기준은 다음과 같습니다.

1. 역세권이거나 역세권 예정일 것.
2. 1000세대 이상 대단지일 것. 
3. 지난 7년간 실거래가 상승률이 250% 이상일 것.
4. 개발, 교통 호재가 있을 것.
5. 재건축 가능성이 존재할 것.

서울 내 6억 이하 신축은 당연히 없으니 추천지역의 모든 아파트는 구축입니다.
결정적으로, 모든 추천아파트는 본인의 뇌피셜이니 적절히 걸러서 읽어주시길 바랍니다. 태클을 환영합니다!

 

※ 추천 아파트(2021. 01. 18 기준)

 

1. 성북구 정릉동 정릉풍림아이원 (1971세대, 2005년 준공)

매물 : 5억 7천 (24평 / 전용59 / 6층 입주가능)

최근 7년간 상승폭(실거래가 기준) : 246% / 2.35억(14년 1월) ▷ 5.8억(20년 12월) 

장점 : 05년 준공으로 준신축이라고 우기기 가능 / 지하주차장과 엘리베이터가 연결되어있음 / 주변에 대단지가 형성되어있어 주거환경 양호, 유해시설 적음 / 북한산 숲세권 / 초품아 + 서경대학교 인접 / 강북횡단선 정릉역 호재

단점 : 언덕 지형에 위치함 / 지하철이 아닌 경전철(우이신설선) 역세권. 이마저도 언덕을 10여분 이상 걸어올라가야함 / 강남 출퇴근 어려움(강남역까지 도어투도어 최소 1시간 예상) / 대형마트, 병원 등 인프라 부족 / 특별한 개발 호재가 없음

 

2. 광명시 하안동 하안주공12단지 (2392세대, 90년 준공)

매물 : 6억 2천 (24평 / 전용58 / 11층 입주가능)

최근 7년간 상승폭(실거래가 기준) : 259% / 2.2억(14년 1월) ▷ 5.7억(20년 12월)

장점 : 1호선 독산역 역세권 대단지이며, 버스 교통이 잘 정비되어 있음 / 하안사거리 상권(무려 스세권!), 자차 10분거리에 아울렛, 이케아, 코스트코, 광명역 KTX / 가산디지털단지 수혜 / 초품아 + 학군 양호 / 안양천 / 서부간선도로 지하화 공사중 / 재건축 가능성 있음 → 용적률(155%), 건폐율(12%), 세대당 평균 대지지분(14평) 모두 양호

단점 : 서울 아님(웃긴건 단지 내부에 있는 독산근린공원은 서울시 금천구 독산동에 속함) / 동에 따라 역까지 도보 10분 이상 소요될 수 있음. 1호선 지상철 / 자차 출퇴근 헬 / 복도식, 주차 포기해야함(지하주차장 없음) / 2종일반주거지역이라 재건축 기약없음(최소 10~15년)

3. 양천구 신월동 신월시영 (2256세대, 88년 준공)

매물 : 6억 5천 (17평 / 전용43 / 탑층 입주가능)

최근 7년간 상승폭(실거래가 기준) : 343% / 1.6억(14년 1월) ▷ 5.5억(20년 12월)

장점 : 재건축 가능성 높음 → 용적률(132%), 건폐율(12%), 세대당 평균 대지지분(14.7평) 모두 좋아 사업성 뛰어남. 가격이 급등하는 이유가 있음 / 도보 5분거리에 목동선(오솔길실버공원역) 예정 / 초품아 + 지양산 숲세권 + 단지 내 근린공원 조성되어있음 / 목동 수혜

단점 : 비행기 소음 / 몸테크 끝판왕 → 34년차 복도식 17평, 지하주차장 없음, 재건축 언제될지 모름, 목동선이 언제 완공될지 모르며(2022년 착공예정) 완공되어도 선형이 썩 좋지 않음 / 17평의 경우 대지지분이 적어 재건축시 남는게 많지 않음 / 대형마트, 병원 등 인프라 부족

 

4. 강북구 번동 번동주공1단지 (1430세대, 91년 준공)

매물 : 없음 (21평 / 전용50 / 최근 실거래가 13층 5억 8천)

최근 7년간 상승폭(실거래가 기준) : 276% / 2.1억(14년 1월) ▷ 5.8억(20년 12월)

장점 : 재건축 가능성 높음 → 용적률(156%), 건폐율(14%), 세대당 평균 대지지분(13.5평) 모두 양호 / 장위뉴타운 인접, GTX-C 광운대역 수혜 / 도보 3분거리에 동북선 우이천역 예정 / 초품아, 숲세권(북서울꿈의숲), 코앞에 우이천 등 거주환경 좋음 

단점 : 동북선 완공이 2025년(가까운 거리에 지하철역이 없어 최소 4년간 몸테크 확정). 완공된다고 해도 서울 3대 업무지구와 접근성이 썩 좋지 않음 / 복도식, 지하주차장 없음 / 임대아파트인 번동주공2단지와 붙어있음 / 대형마트, 병원 등 인프라 부족

 

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