리모델링을 알아보자 (재건축의 대안, 리모델링)

  리모델링이 왜 각광받기 시작한 것일까? 재건축에 대해 강한 ‘규제’가 들어가기 때문이다. 초과이익환수제, 분양가 상한제, 기부채납, 공공임대물량 의무제공, 공사기간의 장기화, 조합원 자격 이전 금지 등 여러 가지 투자자들이 볼 때 피하고 싶은, 소위 ‘극혐’의 다규제들이 들어가기 때문에 리모델링으로 돌아서게 된다. 재건축이 더 나은 장점이 있다면, 다시 부시고 새로 짓기 떄문에 100% 신축이라는 점, 그리고 다시 부시고 짓기 때문에 디자인과 건물구조면에서 더 신식으로 지을 수 있다는 점 등이 있을 수 있다.

  리모델링은 위 규제들을 모두 피할 수 있다. 그래서 1기 신도시가 각광받는 것이다. 1기 신도시 같은 경우는 대부분 200%정도기 때문에 많은 곳들이 사실 사업성이 많이 없어서 리모델링으로 선회할 수밖에 없다. 이 1기신도시에서 벌써 30년이 되버려서 이제 슬슬 리모델링 얘기가 나오고 정부에서도 지원하려고 하는게 보인다.

1기 신도시와 리모델링과 아파트 리모델링(수평증축/수직증축)설명 자료

 

 

  아무튼, 리모델링의 지금 핵심 쟁점은 내력벽 철거 여부인데, 이게 처음에 16년도에 확정하기로 해놓고 3년을 유예하고 지금 19년 3월에 다시 말하기로 해놓고 또 미뤄져있는 상태다. 정치권에서 서로 누가 책임지기가 어려운 문제 때문인데, 내력벽 자체를 수선하고 수정하면 안전에 문제가 생길 수 있다는 점이 쟁점이다. 건물 하나 무너져버리면 결국 내력벽 철거에 동의한 정치인(혹은 동의한 연구자, 교수 등)이 책임져야 하는데.. 굳이..?그래야 할 요인이 없다. 그럼에도 불구하고, 1기 신도시가 너무 노후화되고 있어서 사실 언젠가는 해야 될 문제고, 실제로 경기도에서도 지원하겠다는 의지를 표명하고 있다.

경기도, 노후 공동주택 리모델링 지원 본격 추진! (4,144개 단지 대상)

  다시 재건축과 리모델링을 비교해보자. 리모델링을 완벽한 100% 신축이라고 볼 수 없다. 우선 구조적으로 새로 짓는게 아니기 때문에 이쁘게 평형이 나오기가 쉽지 않다. 특히 1기 신도시 같은 복도식 아파트의 경우, 복도면적을 사용가능한 면적으로 포함시켜서 계단식으로 만들기 때문에, 아파트 자체가 매우 길쭉한 형태가 되기가 쉽다. 소위 '동굴형' 아파트라고 불리는 것들이다.

빨간 원만큼 집이 넓어지지만 동시에 원만큼 집이 길어진다.

 

  그렇다면, 재건축과 리모델링이 장단점이 분명한데, 어떻게 고려하는게 좋을까? 지역별로 다르고 용적률, 건폐율, 평단가 등등 고려해야 할 요소가 정말 많지만 표로 정리해보면 아래와 같다.

구분	재건축	리모델링
용적률	용적률 180% 이하에서 유리함.	200% 이상 단지는 리모델링이 유리
노후도	안전진단 D 등급 이하	-수직 증축 리모델링 : 안전진단 B등급 이상 -수평 증축 리모델링 : 안전진단 c등급 이상
개선 효과	재건축이 리모델링보다 10% 정도 품질이 좋고, 이는 시세에 반영될 확률이 큼.
비용	리모델링이 재건축보다 평당(3.3m2) 당 50만원 정도 저렴하다고 봄. 다만, 어떻게 짓느냐에 따라 달라질 수 있으므로 크게 차이는 없음.
공사기간	30~36개월	24~30개월 정도

  ※ 재건축은 안전하지 않아야 할 수 있지만, 리모델링은 안전해야 할 수 있는 공법이다.

 

  따라서, 할 수 있다면 사실 재건축이 낫긴하지만.. 각종 규제와 사업성 등을 판단해 봤을 때 리모델링 또한 나쁜 선택지는 아니다. 과거에는 쌍용건설 등 약간 급이 낮은 건설사들이 주로 나섰지만..

‘주택명가 재건’ 쌍용건설… 리모델링 1위 굳힌다

  정부의 정책기조나 방향, 그리고 미래에 먹거리 등을 고려했을 때 대형 건설사들도 수주에 올인하려고 하는 모습을 보이고 있다.

현대건설 새해 첫 수주는 리모델링…용인수지신정마을9단지 시공 | 연합뉴스

 사실 대형건설사나 중형건설사나 리모델링 경험이 부족한건 또이또이여서 이왕이면 메이커 있는 곳이 나을 수도 있겠지만.. 결국 비용이 문제..

 

  뭐가 나쁘다 좋다 말하기 어려울 것 같다. 그래도 1기 신도시에서 리모델링 바람이 불고 있고 조만간 정부와 정치권에서도 리모델링에 대한 논의가 시작되긴 할 것 같다.