아파트 리모델링 총정리 - 3편(리모델링 추진절차)

 

 

1. 임의 단체 설립

1) 추진위원회 설립
추진위원회는 조합설립을 위한 법적 필수단체는 아니며, 소유주들이 조합설립 준비를 위해 사적으로 조직하는 임의단체에 불과하며, 조합설립 인가 신청 전, 추진위원회 또는 입주자대표회의 등을 통해 조합설립 인가 준비

2) 권고사항
입주자대표회의를 통한 조합설립인가의 경우 소유자 전원 동의가 필요하므로, 입주자대표회의와 별도로 임의단체인 추진위원회 설립을 통해 조합 설립인가를 준비하는 것이 향후 설립인가를 받기에 수월함. 만일 입주자대표회의로 추진위원회가 시작되었다 하더라도 설립인가 때에는 별도의 추진위원회 명의로 신청하는 것이 편리함. 또한, 입주자대표회의의 승인이 없더라도 소유자들은 별도로 추진위원회를 설립하여 리모델링을 준비할 수 있음

입주자대표회의가 주택법이나 시행령에 따로 규정하지 않았다 하더라도 리모델링을 위한 준비절차를 추진하기 위한 단체로 리모델링추진위원회를 설립할 수 있다(고등법원 판결)

2. 주택조합 설립인가

1) 리모델링주택 조합이란?
공동주택 소유자가 설립한 조합으로 규약 등을 의결하고, 리모델링 계획 및 조합원 비용부담 결의 등의 업무를 담당하며 사업주체가 됨

2) 인가조건
- 조합 신청시 : 소유자와 의결권의 2/3이상, 동별 1/2이상 동의 (단지전체)  각 동별 2/3이상 동의 (동별 리모델링 시)
- 입주자대표회의 신청시 : 소유자 전원 동의

3) 조합원 자격
 (1) 사업계획승인(건축허가)을 얻어 건설한 공동주택의 소유자
 (2) 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자

4) 조합설립인가일로 부터 2년 이내에 사업계획승인(리모델링 허가) 신청

주택법 제66조(리모델링의 허가 등)  ① 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함한다)의 입주자ㆍ사용자 또는 관리주체가 공동주택을 리모델링하려고 하는 경우에는 허가와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. ② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의(「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따른 입주자대표회의를 말하며, 이하 “입주자대표회의”라 한다)가 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다.  ⑥ 제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 세대수 증가형 리모델링(대통령령으로 정하는 세대수 이상으로 세대수가 증가하는 경 우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)을 허가하려는 경우에는 기반시설에의 영향이나 도시ㆍ군관리계획과의 부합 여부 등에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제2항에 따라 설치된 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회(이하 “시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회”라 한다)의 심의를 거쳐야 한다. ⑦ 공동주택의 입주자ㆍ사용자ㆍ관리주체ㆍ입주자대표회의 또는 리모델링주택조합이 제1항 또는 제2항에 따른 리모델링에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받은 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 제49조를 준용한다. ⑧ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제7항에 해당하는 자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제1항ㆍ제2항 및 제5항에 따른 허가를 받은 경우에는 행위허가를 취소할 수 있다. ⑨ 제71조에 따른 리모델링 기본계획 수립 대상지역에서 세대수 증가형 리모델링을 허가하려는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 리모델링 기본계획에 부합하는 범위에서 허가하여야 한다.

3. 시공사 선정

1) 선정방법 : 조합총회 의결을 통하여 경쟁입찰

2) 선정기준 : 국토교통부 고시에 따라 리모델링 시공자 선정

주택법 제66조(리모델링의 허가 등)  ③ 제2항에 따라 리모델링을 하는 경우 제11조제1항에 따라 설립인가를 받은 리모델링주택조합의 총회 또는 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의에서 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설사업자 또는 제7조제1항에 따라 건설사업자로 보는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.  ④ 제3항에 따른 시공자를 선정하는 경우에는 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다. 다만, 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정하는 것이 곤란하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ⑤ 제1항 또는 제2항에 따른 리모델링에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가받은 사항에 관하여는 제19조를 준용한다.

4. 1차 안전진단

1) 증축형 리모델링 가능여부 판정

2) 진행절차 : 안전진단 요청(조합) → 안전진단 기관선정 및 의뢰(시장)
→ 안전진단 (실시계획 → 현장조사 및 결과분석 구조안전성평가)

3)진단기관 : 안전진단기관(민간), 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원

4) 평가결과 모두 B등급 이상시 수직증축 가능
※ 평가항목 중 하나가 D등급 이하인 경우 증축형 리모델링 불가

5) 수직증축형의 경우 그 적정성에 대하여 1차 안전성 검토 필요

6) 소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능

7) 안전진단을 시행할 경우 단위세대 내 진단 필요
→ 사전에 소유자 및 임대인 동의절차 필요

제68조(증축형 리모델링의 안전진단)  ① 제2조제25호나목 및 다목에 따라 증축하는 리모델링(이하 “증축형 리모델링”이라 한다)을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 안전진단을 요청하여야 하며, 안전진단을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 건축물의 증축 가능 여부의 확인 등을 위하여 안전진단을 실시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 안전진단을 실시하는 경우에는 대통령령으로 정하는 기관에 안전진단을 의뢰하여야 하며, 안전진단을 의뢰받은 기관은 리모델링을 하려는 자가 추천한 건축구조기술사(구조설계를 담당할 자를 말한다)와 함께 안전진단을 실시하여야 한다. ③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따른 안전진단으로 건축물 구조의 안전에 위험이 있다고 평가하여 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목에 따른 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호다목에 따른 소규모재건축사업의 시행이 필요하다고 결정한 건축물은 증축형 리모델링을 하여서는 아니 된다. ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제66조제1항에 따라 수직증축형 리모델링을 허가한 후에 해당 건축물의 구조안전성 등에 대한 상세 확인을 위하여 안전진단을 실시하여야 한다. 이 경우 안전진단을 의뢰받은 기관은 제2항에 따른 건축구조기술사와 함께 안전진단을 실시하여야 하며, 리모델링을 하려는 자는 안전진단 후 구조설계의 변경 등이 필요한 경우에는 건축구조기술사로 하여금 이를 보완하도록 하여야 한다. ⑤ 제2항 및 제4항에 따라 안전진단을 의뢰받은 기관은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하고, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단 결과보고서를 작성하여 안전진단을 요청한 자와 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. ⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 및 제4항에 따라 안전진단을 실시하는 비용의 전부 또는 일부를 리모델링을 하려는 자에게 부담하게 할 수 있다. ⑦ 그 밖에 안전진단에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

5. 도시계획위원회 및 건축위원회 심의

1) 1차 안전성검토 - 구조계획상 증축범위의 적정성 등 검토 의뢰(시장)
(한국시설안전공단, 한국건설기술연구원)

2) 세대수 증가시 도시관리계획 및 기반시설과 부합 여부 심의(50세대 이상)

3) 건축법 완화 및 증축범위 심의

제69조(전문기관의 안전성 검토 등)  ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 수직증축형 리모델링을 하려는 자가 「건축법」에 따른 건축위원회의 심의를 요청하는 경우 구조계획상 증축범위의 적정성 등에 대하여 대통령령으로 정하는 전문기관에 안전성 검토를 의뢰하여야 한다. ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제66조제1항에 따라 수직증축형 리모델링을 하려는 자의 허가 신청이 있거나 제68조제4항에 따른 안전진단 결과 국토교통부장관이 정하여 고시하는 설계도서의 변경이 있는 경우 제출된 설계도서상 구조안전의 적정성 여부 등에 대하여 제1항에 따라 검토를 수행한 전문기관에 안전성 검토를 의뢰하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에 따라 검토의뢰를 받은 전문기관은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 검토기준에 따라 검토한 결과를 대통령령으로 정하는 기간 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 특별한 사유가 없는 경우 이 법 및 관계 법률에 따른 위원회의 심의 또는 허가 시 제출받은 안전성 검토결과를 반영하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 및 제2항에 따른 전문기관의 안전성 검토비용의 전부 또는 일부를 리모델링을 하려는 자에게 부담하게 할 수 있다. ⑤ 국토교통부장관은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제3항에 따라 제출받은 자료의 제출을 요청할 수 있으며, 필요한 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로 하여금 안전성 검토결과의 적정성에 대하여 「건축법」에 따른 중앙건축위원회의 심의를 받도록 요청할 수 있다.  <개정 2020. 6. 9.> ⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 특별한 사유가 없으면 제5항에 따른 심의결과를 반영하여야 한다. ⑦ 그 밖에 전문기관 검토 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제72조(리모델링 기본계획 수립절차)  ① 특별시장ㆍ광역시장 및 대도시의 시장(제71조제2항에 따른 대도시가 아닌 시의 시장을 포함한다. 이하 이 조부터 제74조까지에서 같다)은 리모델링 기본계획을 수립하거나 변경하려면 14일 이상 주민에게 공람하고, 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 의견제시를 요청받은 날부터 30일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 30일 이내에 의견을 제시하지 아니하는 경우에는 이의가 없는 것으로 본다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 변경인 경우에는 주민공람 및 지방의회 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다. ② 특별시장ㆍ광역시장 및 대도시의 시장은 리모델링 기본계획을 수립하거나 변경하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제1항에 따라 설치된 시ㆍ도도시계획위원회(이하 “시ㆍ도도시계획위원회”라 한다) 또는 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. ③ 제2항에 따라 협의를 요청받은 관계 행정기관의 장은 특별한 사유가 없으면 그 요청을 받은 날부터 30일 이내에 의견을 제시하여야 한다. ④ 대도시의 시장은 리모델링 기본계획을 수립하거나 변경하려면 도지사의 승인을 받아야 하며, 도지사는 리모델링 기본계획을 승인하려면 시ㆍ도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 제74조(세대수 증가형 리모델링의 시기 조정) ① 국토교통부장관은 세대수 증가형 리모델링의 시행으로 주변 지역에 현저한 주택부족이나 주택시장의 불안정 등이 발생될 우려가 있는 때에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 특별시장, 광역시장, 대도시의 시장에게 리모델링 기본계획을 변경하도록 요청하거나, 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 세대수 증가형 리모델링의 사업계획 승인 또는 허가의 시기를 조정하도록 요청할 수 있으며, 요청을 받은 특별시장, 광역시장, 대도시의 시장 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 한다. ② 시ㆍ도지사는 세대수 증가형 리모델링의 시행으로 주변 지역에 현저한 주택부족이나 주택시장의 불안정 등이 발생될 우려가 있는 때에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 대도시의 시장에게 리모델링 기본계획을 변경하도록 요청하거나, 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 세대수 증가형 리모델링의 사업계획 승인 또는 허가의 시기를 조정하도록 요청할 수 있으며, 요청을 받은 대도시의 시장 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 한다. ③ 제1항 및 제2항에 따른 시기조정에 관한 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령 또는 시ㆍ도의 조례로 정한다.

6. 권리변동계획 수립

1) 세대수 증가형의 경우 권리변동계획 수립 후 사업계획승인

2) 권리변동계획 내용 : 대지 및 건축물의 권리변동, 비용분담, 분양계획 등
(감정평가업자 평가 금액을 기준으로 할 수 있음)

제67조(권리변동계획의 수립)  세대수가 증가되는 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 계획(이하 “권리변동계획”이라 한다)을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다.

7. 매도청구 

1) 리모델링 결의에 찬성하지 아니한 자에 대하여 매도청구

2) 진행절차
 (1) 조합에서 미동의 구분소유자에게 리모델링 참가 여부 서면 촉구
 (2) 미동의 구분소유자는 2개월 이내 회답 (회답 아니한 경우 미참가로 봄)
 (3) 미동의 구분소유자에게 매도 청구 (2개월 이내 미 청구시 매도청구권 소멸)

주택법 제22조(매도청구 등) ② 제1항에도 불구하고 제66조제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.

8. 리모델링 허가

1) 2차 안전성검토 – 허가설계도서상 구조안전의 적정성여부 등 검토 의뢰(시장) (1차 안전성검토 수행 전문기관)

2) 대상 : 증가하는 세대수가 30세대 미만인 사업 (내력벽 철거에 의하여 세대 합치는 행위가 아닐 것)

3) 신청요건
  (1) 입주자대표회의 또는 소유자 : 단지 소유자 전원 동의
  (2) 리모델링주택조합 : 단지전체 75% 이상, 동별 1/2 이상 동의(단지전체)/ 각 동별 75% 이상 동의(동별)

4) 동의철회 : 허가신청서 제출 전까지 서면으로 동의철회 가능

※ 사업계획 승인
•대상 : 증가하는 세대수가 30세대 이상인 사업 
•사업주체 : 리모델링주택조합

9. 이주

1) 감리자 지정 (감리의무대상)

2) 세대수 증가 및 매도청구 매수 주택 분양

3) 분담금 확정 총회 및 이주

10. 2차 안전진단

1) 수직증축형 리모델링 허가가 된 경우 구조안전에 대한 상세확인

2) 진단기관 : 1차 진단기관 외 안전진단 가능 기관 (1차 진단을 시설안전공단 및 건설기술연구원 실시한 경우 예외)

3) 소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능

11. 착공신고

1) 사업계획승인을 받은 날부터 5년 이내 공사착수

2) 리모델링허가를 받은 날부터 1년 이내 공사착수

12. 사용검사

1) 하자보수보증금 보증서 및 장기수선계획 수립·제출

13. 조합해산

2) 사용검사 필증 수령 후 리모델링주택조합 해산 인가 (조합원 동의를 얻은 정산서 필요)

 

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