아파트 리모델링 총정리 - 1편(리모델링의 개념)

 

 리모델링의 개념

1) “리모델링”이란? [주택법 제2조제25호]

  리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위한 ① 대수선 또는 ② 증축을 하는 행위를 말한다.

2) 리모델링의 범위

증축 범위	대수선
• 대상 : 준공 후 15년이 경과된 공동주택 • 증축범위 1) 전용면적(세대당 면적)    - 85㎡미만 : 40% 이내    - 85㎡이상 : 30% 이내 2) 세대수 : 기존 세대수의 15% 이내    (전용면적 증가 총면적 내에서 가능) 3) 수직증축 : 14층 이하 2개층    15층 이상 3개층 이내 (단, 건축 당시 구조도 보유 필수)	• 정의 : 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 또는 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것 • 30㎡ 이상 내력벽 증설 및 해체 • 3개 이상 기둥, 보를 증설 또는 해체 • 방화벽 또는 방화구획 증설 또는 해체 • 주계단·피난계단 등의 증설 또는 해체 • 외벽 마감재료 증설 또는 해체 등    ※ 단, 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는  행위가 아니어야 한다. [주택법 시행령 별표4]

 

3) 리모델링 제도

  준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우, 건축기준을 완화하여 적용할 수 있는 제도

<리모델링시 건축법 적용완화>
조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지안의 공지, 높이제한, 일조권(채광확보를 위한 높이제한) 등 ※ 건축위원회 심의를 통해 완화 범위 결정

 

4) 리모델링 법규 연혁

  리모델링 제도는 2001년 처음 「건축법」에 도입된 후, 2003년 「주택법」에 도입되었고, 2005년 증축형 리모델링을 인정한 이래 점차 구체화 되고 있다.

 

5) 리모델링과 재건축의 비교

구분	리모델링	재건축
근거	주택법	도시 및 주거환경 정비법(도정법)
성격	건축물 노후화 억제 및 기능 향상	노후불량 구조물 밀집 지역 주거환경개선 및 주택공급
안전진단	수직증축의 경우 B등급 이상 수평증축의 경우 C등급 이상	최소 등급 이하(D, E)
최소 연한	준공 후 15년 이상	준공 후 30년 이상
공사방식	대수선 또는 부분철거 후 증축	전면 철거 후 신축
증축범위	기존 전용면적의 30~40% 이내	용적률 범위 내
용적률	법적 상한 초과 (건축심의로 결정)	법정 상한 이하 (3종 일반 주거지역 300%)
건축기준완화	건폐율, 용적률, 높이제한, 조경 등	없음
구조	긴존 구조를 보수, 보강하여 현행 기준에 맞는 내진설계 기준 적용	현행 기준에 적합하게 설계 및 시공
기부채납	없음	도로, 공원, 녹지 등 제공

 

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