1기 신도시와 리모델링과 아파트 리모델링(수평증축/수직증축)설명 자료

"내년이면 30년"…1기 신도시 '분당·일산·평촌' 재건축 갈까

1기 신도시 리모델링시대···분당·평촌 찍고 산본·일산으로 - 이코노믹리뷰

1기 신도시에 리모델링 바람이 불고 있다. 1기 신도시는 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동 5개 신도시를 말한다. 사실 1기 신도시 중에 리모델링이 가능한 정도의 사업성을 갖춘 곳은 분당과 평촌 뿐이다. 산본, 일산, 중동에서도 가능이야 하겠지만 분담금이 너무 커서 실제로는 불가능한 수준이다.

그럼에도 불구하고, 1기 신도시에 리모델링 바람이 불고 있는 것은 국가 정책적으로 지원을 할 가능성이 크고 실제로 진행하고 있기 떄문이다.

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그러나, 아직 내력벽 철거 문제로 인해 아직까지 기다리고 있는 추세이다. 언제쯤 국가에서 연구용역을 끝내고 가능여부를 판단할지 궁금하다. 이미 수년 전부터 연구용역을 진행하고 있고 결정하겠다고 '말만'하고 있다.

내력벽은 아파트 하중을 지탱해 구조물 기초로 전달하는 벽이다. 현재 아파트 리모델링시 내력벽을 일부 철거하
거나 변경하지 않으면 일명 ‘동굴형’ 형태인 2베이(bay) 평면 구조밖에 나오지 않는다. 선호 평면 구조인 3~4베이를 만들 수 없기 때문에 사업성 등이 떨어져 리모델링 활성화를 저해하는 요인이 됐다.

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'안전성'의 문제 때문인데, 내력벽 철거를 허용했다가 사고가 발생하면 대형사고라서 누군가 책임지고 싶지 않아서 진행이 안되고 있는게 주 원인이다. 안전이 위험하다면 뭐 당연히 꼼꼼히 체크해야겠지만.. 체크만 하고 결과가 없다.

아무튼 리모델링에 대해 알아봤다.

1기 신도시에 대한 기대감이 큰 만큼 빠르게 진행이 됐으면 좋겠다.

 

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리모델링 설명자료

 

1. 세대수 증가를 위한 수평증축

 

수평증축이란 기존 아파트 옆에 새 건물을 덧대 짓는 방식의 리모델링을 말한다.

  세대 별로 전면 및 후면의 면적확장을 통한 리모델링은 비교적 활성화되고 있으나 주동의 형태변화를 통한 수평증축은 여유 부지의 부족으로 그 사례를 찾기 쉽지 않다. 그러나 일부 단지의 경우 증축할 수 있는 공간의 여유가 있어 다양한 유형으로 수평증축하여 세대 수를 증가시킬 수 있다. 그 유형 중에는 기존의 주동에 새로운 라인을 추가하여 주동을 부착하거나 주동의 좌우에 세대를 추가하는 경우라고 볼 수 있는데 리모델링 전과 후에 대한 단지 모델의 시간대별 일조 시뮬레이션이 이루어져야 한다.

여유 용적률과 건폐율을 활용한 수평증축 

  과도한 분담금을 해소하는 방법으로 약간의 여유가 있는 용적률과 건폐율을 활용하여 세 대 수를 증가하는 수평증축형 리모델링을 할 경우에는 구조의 안전진단과 다양한 형태의 주동 구성이 고려되어야 한다. 또한 아파트 단지의 경관을 해치지 않는 범위에서 적절한 만큼의 세대 수 증가가 있어야 함을 유념 할 필요가 있다.

유휴지 활용 수직증축

 

  노후화된 단지의 일부는 편중된 일부 유휴지가 존재할 수 있는데 이 경우에는 해당되는 아파트 동에 세대 수를 증가한 리모델링을 할 수 밖에 없다고 본다. 이 경우에는 단지의 차량 및 사람의 동선이 바뀔수 있다는 점을 유념해야 하며 또한 단지의 공간위계를 해치지 않는 범위에서 필로티 설치를 우선 고려 대상이 되어야 한다.

2. 세대 수 증가를 위한 주동 상부의 수직증축

 

수직증축이란, 
기존 아파트 꼭대기 층 위로 2~3개 층을 더 올려, 기존 가구 수의 15%까지 새 집을 더 짓는 리모델링 방법을 말한다

  옆으로 면적을 늘리는 수평 증축에 비해 사업성이 좋다. 이는 재건축 기한이 많이 남은 노후 단지들이 주로 추진하는 방식이다. 정부는 2013년 법 개정을 통해 지은 지 15년 이상된 아파트에 대해 수직 증축 리모델링을 허용하였다. 2014년 4월 25일부터 수직증축 리모델링이 시행됐으며, 이에 따라 가구수 증가 범위가 기존 가구수의 10% 이내에서 15% 이내로 확대되고, 신축 당시 구조도를 보유한 경우에 한하여 15층 이상은 최대 3개 층, 14층 이하는 최대 2개 층까지 가능해졌다. 그 대신 안전성을 강화하기 위해 신축 당시의 구조 도면이 없는 아파트는 수직 증축을 할 수 없으며, 전문가에게 받는 안전진단도 현행 2차례와 별도로 2차례 더 받아야 한다.([네이버 지식백과] 아파트 수직 증축 리모델링 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소))

  수직증축은 기존의 구조체 위에 추가적으로 세대를 늘이는 것으로 하중의 증가를 고려하여 정밀 진단 후 정밀한 시공이 뒤따라야 한다. 반면에 늘어나는 세대를 분양으로 전환할 수 있으므로 기존세대의 분담금 부담을 줄일 수 있고, 이로 인하여 단지 전체의 리모델링 사업을 수행하기 용이해진다고 볼 수 있다. 그러나 수직증축을 통해 세대 수이 증가로 인한 단지의 과밀화를 막기 위한 대책이 수반되어야 한다.

부분 수직증축을 통한 스카이라인 재구성

  과도한 분담금을 해소하는 방법으로 기존의 용적률을 확보하여 세대 수를 증가하는 수직 증축형 리모델링이 있다. 이는 구조의 정밀 안전진단이 요구된다. 또한 아파트 단지의 경관을 해치지 않는 범위 내에서 적절한 만큼의 세대 수 증가가 있어야 함을 유념할 필요가 있다.

높이 변화 및 필로티 도입에 의한 수직증축

  노후화된 아파트단지의 주거환경 개선방향 중 하나로 높이를 변화하는 리모델링인 경우에는 일조 환경을 고려하여 저층부의 공용로비나 필로티를 활용할 수 있다. 또한 테크형 주차장의 설치 등과 함께 단지의 재구성을 이룰 경우에는 획일적 단지경관에서 탈피하고, 외부 공간 계획의 효율성을 제고할 수 있다.