여의도 vs 목동 부동산 투자 비교

 

어디 지역이 좋고 어디가 나쁘다는 등 지역 줄세우기하는 여러 이야기를 보게된다.

그 중에는 혜안을 갖고 있는 식견 있는 글도 있지만

대부분 자신이 지지하는 특정지역을 아무런 근거없이 상위지역으로 포장하여 댓글 전쟁을 불러오기도 한다.

그중에 여이잠목이라는 용어도 있는 바

 

아무도 부정 못할 서울 서부 지역 투톱인

여의도와 목동에 대해 설명해 보려 한다.

 

대부분의 줄세우기 글에서는 여의도가 목동보다 1, 2단계 높은 급으로 보여지고 있으나

실제 그것이 투자가치인지, 주거가치인지 명확하지 않은 부분이 있다.

 

아래의 팩트비교를 기준으로 두 최고 입지의 부동산 가치를 비교하고자 한다.

 

여기서 모든 판단 기준은 투자성 높은 재건축에 사는 30대 후반~50대 초반의 학령기 자녀를 둔 주민으로 상정한다.

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1. 주거환경

■ 여의도 ■

무엇이라해도 여의도의 강점은 금융에 특화된 상업지구이다.

이 말은 많은 업무용 빌딩(직장) 및 식당가와 쇼핑몰로 대변되는 소비 위주의 인프라가 풍부하다는 것이다. 즉, 직주근접을 위한 주거수요가 상대적으로 많다는 것을 말하며, 특히 높은 집값을 감당할 수 있는 연봉 높은 금융권 인력이 많다는 것을 의미한다. 이는 목동과의 차이점 중 중요한 강점이라고 할 수 있다.

소비위주의 인프라는 소비 편의성을 지원한다. 다양한 식당과 카페들은 하루에 하나씩만 들리더라도 1년 내에 다 못 돈다. 그러나 여의도 남측을 제외한, 중심측의 소비인프라는 직장인들에 그 포커스가 맞춰져 있어 주거자들에게는 의미가 다소 떨어진다. (직장이 쉬는 주말에는 문을 닫는 매장이 많다. )

또한 여의도의 큰 장점은 상기의 인프라를 누리면서도 0.5km 이내 여의도 공원과 한강 인프라라는 휴양 자원을 누릴 수 있다는 것이다. 이는 동네 조그만 공원과는 차원이 다른 서울시 차원의 인프라를 집 앞 정원처럼 사용할 수 있다는 의미이다.

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■ 목동 ■

목동의 강점은 흔히 말하는 중산층 이상의 가구가 중심축 신시가지아파트 14개 단지에만 약 2만5천여 세대가 몰려 있다는 것이다.
또한 이 주변의 아파트 들에도 이에 못지 않은 수준과 수의 가구들이 몰려 있다.

이러한 규모는 약 7천500세대 정도인 여의도 재건축 단지들에 비해 비교하기 어려울 정도로 큰 강점이라고 할 수 있으며, 자연스럽게 주변 상권의 활성화를 가져온다.

현백과 그 주변 상권은 이러한 인구 수를 고려한 소비 인프라라고 할 수 있다.

여의도의 순수 거주용 소비 인프라와 비교하면 오히려 살짝 위에 있는 수준이다.

그러나 파리공원과 양천공원, 용왕산, 안양천이라는 휴양 인프라는 여의도와 비교하면 크게 떨어진다.

이러한 비교 열위를 신시가지의 경우 아파트 내의 풍부한 조경으로 커버하고 있다. 신시가지 아파트의 조경은 신시가지 수목원이라 불릴 정도로 조경이 잘 되어 있다. 신시가지 아파트 대부분이 아파트 내에 찻길이 없으며 전체 부지가 대부분 평지인 관계로 상대적으로 자전거 이용이 많다. 이는 살기 좋다는 목동의 이미지를 연출하는데 주요한 역할을 한다.

 

 

2. 교통

■ 여의도 ■

여의도는 서울의 중심부에 밀접한 위치로서 서울 서남부에서 강남으로 갈 경우나 반대의 경우 무조건 그 주변을 통과하게 된다.

어느 방향으로 가더라도 사통팔달의 위치에 있어 서울 개발에서도 중요 거점으로 인정된다. 중심으로 황금노선 9호선과 서울 중심을 관통하는 5호선이 지나며, 아래 신길 쪽으로는 1호선도 지난다.

서울 서부에서는 상대가 없는, 명실상부한 교통왕이라고 할 수 있다. 다만 주민의 입장에서는 출퇴근 시에 주변으로 몰리는 인파와 자동차들로 인해 일상에서의 불편함을 느낄 때가 있다.

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■ 목동 ■

목동은 상기한 대로 그 규모가 크다. 그러나 이를 지지할 만한 인프라는 매우 부족하다. 아, 부족하다기 보다는 그 규모가 너무 크다보니 일부 치우쳐져 있다는 표현이 맞을 듯 하다.

신시가지1단지와 목동 우성에는 황금노선 9호선이 있으나 거리가 있고 (물론 가장 먼 동에서 도보 12분 이내이긴 하다) 그 마저도 급행역은 아니다.

교통이 가장 좋은 신시가지7단지 주변에는 5호선이 통과한다. 신시가지13단지에는 2호선지선 양천구청역이 있다. 이러한 지하철의 부족은 일반버스와 마을버스, 그리고 가까운 당산역 (2,9호선) 연계로 해결하고 있다.

그러나 내년부터 추진될 강북횡단선과 목동선이 개통되면 갈급한 지하철 수요는 많이 채워질 전망이다.

인천과 김포, 강서의 자가용 출퇴근자들은 여의도는 커녕 목동이라도 되면 살 것 같다고 호소할 정도로 올림픽대로와 강변북로를 통한 서울 중심 진입은 서부권에서는 상대적으로 용이한 편이다. 그러나 역시 출퇴근시의 혼잡도는 매우 높다.

 

3. 교육

■ 여의도 ■

많은 사람들이 알고 있다시피 여의도는 다른 지역에 비해 교육 인프라는 많이 떨어져 있다. 그러나 이는 필자 생각에는 단순히 세대수와 구성에 의해 규모적 차원에서 밀리기 때문이지 그 질적인 면에서는 전혀 밀리지 않는다고 생각된다.

일단 여의도 내 아파트, 특히 재건축 아파트의 실소유주들은 대부분 50대 이상으로, 손주 봐야할 나이대의 어르신들이 많다. 학령기 아이들이 많지 않고 세대수도 적으니 자연히 학교도 적고 (여의, 윤중) 학원도 상대적으로 적을 수 밖에 없다.

또한 상업지구는 교육에 적합치 않은 술집 등 인프라가 많다. 그러나 특목고 등의 입학율 등에서 볼 수 있지만 우수한 주민 자금력을 통해 유치원부터 고급사립학교 진학 트리를 타는 소수 정예의 인재가 많이 나오기도 한다.

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■ 목동 ■

목동에서는 신시가지 아파트를 중심으로 한 크게 2개의 학원가 및 각 지역 학원가들이 있다. 그 규모는 처음 이곳을 방문하는 사람들을 놀라게 한다.

신시가지 아파트는 잘 알다시피 1~7단지를 앞단지, 8~14단지를 뒷단지라 부른다. 행정구역도 이유가 있지만 단지들의 규모가 크고 길게 이어져 있다보니 오목로로 나눠진 지역 특성상 이렇게 나뉘어지는 모양이다.

초기에 앞단지의 민도는 전문직과 여의도 중심 직장인들이 만들었다면 뒷단지는 구청과 남부지법의 엘리트들, 사업가들이 그 민도를 만들어냈다. 이렇게 나뉘어진 각 단지군들은 각각 대표 학원가를 가지고 있는데 기업형 학원, 개인 보습학원들이 뒤섞여 엄청난 규모의 학원가를 형성하고 있다.

학교는 어떤가? 이름을 대면 알만한 초중고가 요소에 흩어져 있다. 1편에서 언급한 중산층 이상의 가구 규모가 이렇게 학군의 규모에도 영향을 미친 것이다. 전국에서 모인 맹부맹모들의 열심이 전국구로 인구 대비 우수교 진학률을 대치에 이어 두번째로 만들었다. 서울 서부에서는 명실상부 최고의 교육 메카라고 할 수 있겠다.

더불어 목동은 앞서 언급한 대로 교통이 원활하지 않아 외부인이 들어오기에 불편한 구조를 갖고 있다. 상업지역도 필수 소비재 위주로 발달되어 있어 홍대 등과같이 유흥이 절대 발전할 수 없는 구조로 되어 있어 교육에는 천혜의 요새라 볼 수 있다.

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(원문보기 1)

(원문보기 2)

 

 

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